Отвечает Селянина Е. Н.
(Об авторе ...)

   В официальных источниках по данному вопросу имеются две точки зрения.

Согласно одним письмам Минфина России обязанность по уплате налога на прибыль при продаже недвижимости, подлежащей государственной регистрации, у налогоплательщика - продавца имущества возникает с момента государственной регистрации перехода прав на указанное имущество.

В соответствии с другой точкой зрения, выраженной в Письме Минфина России, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность уплачивать налог на прибыль со дня передачи объекта недвижимости покупателю по акту независимо от даты регистрации.

Также есть письмо финансового ведомства, в котором говорится о том, что отражать доход организация - продавец недвижимого имущества должна с момента подписания акта и подачи документов на государственную регистрацию.

Из анализа норм законодательства, официальных писем и мнений экспертов применительно к Вашей ситуации можно сделать следующие выводы.

Насколько я могла понять из устной беседы, для Вас объекты недвижимости являются товаром, стоимость которых отражается по дебету счета сч.41. Иными словами, объекты недвижимости не являются для продавца основными средствами, не подлежали ранее регистрации в органах госрегистрации, то есть для Вас как продавца-это обычный товар.

Поэтому, считаю, что в данной ситуации, при решении вопроса о переходе права собственности необходимо принимать во внимание следующие нормативные положения.

Согласно нормам Налогового Кодекса РФ датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Эта дата определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Реализация - это переход права собственности на товары, передача результатов выполненных работ, оказанных услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Другими словами, при применении организацией метода начисления датой признания дохода от реализации является дата перехода права собственности на товары к покупателю, дата передачи результатов выполненных работ, оказание услуг заказчику.

Согласно нормам ГК РФ право собственности на товары переходит от продавца к покупателю в момент их передачи. При этом положения п. 1 ст. 556 ГК РФ предусматривают особый порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости, а именно передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При этом в силу ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости не является основанием для признания такого договора незаключенным.

Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 N А69-787/05-8-Ф02-942/07 суд сделал вывод о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, а отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для признания такого договора незаключенным. Аналогичные выводы содержатся также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 10.05.2006 N Ф08-1822/2006.

Таким образом, несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, договор купли-продажи недвижимости не является незаключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, обязательства по договору исполнены надлежащим образом, продавцом передано недвижимое имущество, покупателем произведена его оплата.

Обратите внимание на два последних письма Минфина. Ниже приведены выдержки из этих писем.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 15 октября 2009 г. N 03-03-06/4/87

«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу признания дохода от продажи недвижимого имущества организацией, применяющей в целях налогообложения прибыли метод начисления, и сообщает следующее.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

Таким образом, у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в период применения общего режима налогообложения».

Таким образом, Минфин России высказывает мнение, что признавать доход нужно в момент передачи объекта недвижимости по акту приемки-передачи и подачи документов на регистрацию. Аналогичное мнение было также изложено в письмах от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554).

Согласно письму МФ РФ от 10 ноября 2009года N 03-03-06/1/739 «По окончании строительства застройщик на дату подписания акта сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности».

Порядок определения Застройщиком финансового результата от деятельности по реализации инвестиционного проекта для целей налогообложения прибыли был разъяснен также и ранее в письме Минфина России от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544.

Не могу не отметить, что существует и противоположная точка зрения ( ответ специалиста Минфина прилагаю ниже). Тем не менее, приведенный выше анализ норм законодательства позволяет рекомендовать в Вашем случае основываться на разъяснениях, приведенных в письмах МФ РФ от 15.10.09,от 10.11.09.

Обещанное мнение:

Алексей Сорокин, начальник отдела имущественных и прочих налогов департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.

– Мы продали в январе этого года одно из наших зданий. Акт приема-передачи подписан тоже в январе. В феврале мы передали документы на госрегистрацию. А 20 марта переход права собственности был зарегистрирован. До какого момента мы должны платить с этой недвижимости налог на имущество?

– До момента регистрации перехода права собственности на этот объект. То есть в вашем случае с апреля стоимость проданного здания не участвует в расчете налога на имущество.

– Но ведь начиная с января после того, как был подписан акт, этим зданием пользуется покупатель.

– Это ничего не значит, ведь для объектов недвижимости предусмотрен особый переход права собственности. И до момента государственной регистрации сделки здание продолжает быть вашей собственностью и числиться у вас в учете. Дело в том, что прочие поступления, в том числе от продажи основного средства, признаются в бухгалтерском учете в том порядке, который установлен для признания выручки, включая соблюдение условия о переходе права собственности от компании к покупателю. Это следует из пункта 16 ПБУ 9/99. Поэтому компания-продавец не может списать с баланса учтенное в составе основных средств недвижимое имущество, пока не признана выручка от его реализации в бухгалтерском учете. То есть до государственной регистрации перехода права собственности.

Вопрос: О применении общих правил государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества при регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости, составляющих сети инженерно-технического обеспечения -канализация, водопровод, теплосеть и иные протяженные сооружения

Ответ. МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ПИСЬМО от 13 февраля 2009 г. N Д05-382