Отвечает Селянина Е. Н.
(Об авторе ...)

   Существуют ответы МФ РФ на аналогичные вопросы, два из которых здесь и приводятся:

• 1. Индивидуальный предприниматель приобрел в собственность несколько нежилых помещений в многоквартирном доме. В каком порядке он должен уплачивать земельный налог с земельного участка, соответствующего приобретенному объекту недвижимости? Как должен действовать налогоплательщик в случае, если в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения об указанном земельном участке?
• 2. О порядке исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам.

   Вопрос: Индивидуальный предприниматель приобрел в собственность несколько нежилых помещений в многоквартирном доме. В каком порядке он должен уплачивать земельный налог с земельного участка, соответствующего приобретенному объекту недвижимости? Как должен действовать налогоплательщик в случае, если в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения об указанном земельном участке?

   МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

   ПИСЬМО от 11 декабря 2007 г. N 03-05-07-02/111

   Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты земельного налога и сообщает следующее.

   В соответствии со ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками не признаются организации в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

   На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

   Таким образом, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.

   Как следует из письма, часть нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит Вам на праве собственности. В связи с этим необходимо учитывать положения жилищного законодательства Российской Федерации. Так, согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

   В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

   На основании п. 1 ст. 392 Кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

   Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

   В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

   Таким образом, с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку лицо является плательщиком земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка. При этом основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.

   В соответствии с п. 3 ст. 391 Кодекса налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности, на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. При этом в соответствии с п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости.

   В том случае, если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года не утверждены в установленном порядке до 1 марта этого года, то в отношении этих земельных участков авансовые платежи и земельный налог не уплачиваются до их утверждения. В отношении таких земельных участков налогоплательщик обязан представить в налоговые органы по истечении налогового (отчетного) периода "нулевую" налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам).

   После утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января соответствующего налогового периода налогоплательщик обязан представить уточненную налоговую декларацию за соответствующий налоговый период, а в случае если кадастровая стоимость земельного участка доведена до налогоплательщика до окончания срока уплаты авансовых платежей по налогу за третий квартал календарного года, то и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года с уплатой сумм авансовых платежей.

   Если результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января календарного года утверждены до 1 марта этого года, но порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков органами местного самоуправления не определен, то налогоплательщик обязан представить в налоговые органы "нулевую" налоговую декларацию (налоговый расчет по авансовым платежам). После утверждения такого порядка и получения сведений о кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик обязан представить уточненную налоговую декларацию, а при условии, описанном в первом случае, - и уточненные налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу за первый и второй кварталы календарного года.

   Одновременно сообщаем, что если информация о доли налогоплательщика в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме отсутствует у данного налогоплательщика, информацию для исчисления земельного налога (авансовых платежей по налогу) о размере общего имущества в многоквартирном доме и доли налогоплательщика в этом имуществе следует запросить в органах БТИ и (или) организации, осуществляющей управление многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

   Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН

   Вопрос: О порядке исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам.

   МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

   ПИСЬМО от 17 мая 2007 г. N 03-05-05-02/33

   В связи с поступающими запросами по вопросу исчисления земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи и др.), принадлежащие на праве собственности организациям и физическим лицам, Минфин России в дополнение к Письму от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154 разъясняет следующее.

   На основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса), не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости земельного участка. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) различает понятия жилого помещения, нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме.

   В соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

   Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

   Таким образом, магазины, офисы, гаражи и другие объекты, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в многоквартирном доме, не относятся к объектам жилищного фонда.

   В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован и в отношении которого проведен кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

   Поэтому если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен кадастровый учет, то собственникам нежилых помещений (магазинов, офисов, гаражей, и др.), находящихся в этом доме, принадлежит доля в праве на этот земельный участок.

   Учитывая изложенное, при установлении представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) налоговых ставок по земельным участкам, занятым объектами жилищного фонда, торговли, сферы обслуживания, гаражами и т.д., в отношении доли в праве на земельный участок, приходящейся на нежилые помещения в многоквартирном доме, налоговая ставка, установленная на основании пп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса, не применяется.

   Рассмотрим расчет земельного налога на следующем примере.

   В многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 60 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая 100 кв. м. Все квартиры приватизированы. На первом этаже этого дома расположен магазин площадью 200 кв. м, принадлежащий ООО "Изумруд". В доме также располагается подземный кооперативный гараж общей площадью 600 кв. м, в котором находятся 20 боксов площадью 20 кв. м каждый, принадлежащие физическим лицам. Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 2 000 000 руб.

   Представительным органом муниципального образования установлены налоговые ставки. Для земельных участков, занятых жилищным фондом, ставка равняется 0,1 процента, для земельных участков, используемых для торговли, ставка равняется 1 проценту, а для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками, - 0,5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

   Согласно алгоритму, приведенному в Письме Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, определяем долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и величину налоговой базы, применяемую налогоплательщиками при исчислении налога.

   Вначале определяем общую площадь помещений в доме, находящихся в собственности налогоплательщиков, которая равняется:

   площадь всех двухкомнатных квартир + площадь все трехкомнатных квартир + площадь магазина + площадь кооперативного гаража = 200 кв. м + (60 кв. м x 10) + (100 кв. м x 10) + 600 кв. м = 2400 кв. м.

   С учетом определенной общей площади всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам, определяется доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

   Для ООО "Изумруд" она составит 200 кв. м: 2400 кв. м = 0,08, для собственника двухкомнатной квартиры 60 кв. м:

   2400 кв. м = 0,03, для собственника трехкомнатной квартиры 100 кв. м: 2400 кв. м = 0,04, для гаражного кооператива 200 кв. м: 2400 кв. м = 0,08, а для владельца гаражного бокса 20 кв. м: 2400 кв. м = 0,01.

   Налоговая база для исчисления земельного налога будет равняться:

   для ООО "Изумруд" 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;
   для собственника двухкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,03 = 60 000 руб.;
   для собственника трехкомнатной квартиры 2 000 000 руб. x 0,04 = 80 000 руб.;
   для гаражного кооператива 2 000 000 руб. x 0,08 = 160 000 руб.;
   для владельца гаражного бокса 2 000 000 руб. x 0,01 = 20 000 руб.

   Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, с учетом налоговых ставок, установленных представительным органом муниципального образования, составит:
   для ООО "Изумруд" (160 000 руб. x 1,0) : 100 = 1600 руб.;
   для собственника двухкомнатной квартиры (60 000 руб. x 0,1) : 100 = 60 руб.;
   для собственника трехкомнатной квартиры (80 000 руб. x 0,1) : 100 = 80 руб.;
   для гаражного кооператива (160 000 руб. x 0,5) : 100 = 800 руб.;
   для владельца гаражного бокса (20 000 руб. x 0,5) : 100 = 100 руб.

   Заместитель Министра финансов Российской Федерации С.Д.ШАТАЛОВ