Скачать
(9 kb)
Внесенные изменения направлены на создание
более благоприятных условий деятельности застройщиков, привлекающих
средства граждан и юридических лиц с целью долевого строительства многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости, кроме объектов производственного
назначения (далее - долевое строительство). Изменения, в частности,
конкретизируют нормы, устанавливающие права и обязанности застройщиков
и участников долевого строительства.
Изменения, внесенные в общие положения о долевом строительстве
С целью предотвращения правовых коллизий установлено, что
действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..."
не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей,
связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости,
в том числе многоквартирных домов, и не основанные на договоре участия
в долевом строительстве.
Привлекать денежные средства участников долевого строительства
могут только юридические лица, из числа застройщиков исключены индивидуальные
предприниматели.
Обязанности по контролю и надзору в области долевого строительства
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости будут переданы субъектам
Российской Федерации (данная норма вступит в силу с 1 января 2007 года);
контроль и надзор в указанной области осуществляются уполномоченным
органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется
данное строительство. Дела об административных правонарушениях в области
долевого строительства рассматриваются руководителями этих органов или
их заместителями.
Новые правовые нормы, улучшающие условия деятельности
застройщиков
Застройщики получили право привлекать средства граждан
путем выпуска облигаций особого вида - жилищных сертификатов, предоставляющих
их владельцам право на получение жилых помещений.
Застройщики вправе не опубликовывать в средствах массовой
информации проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников
долевого строительства осуществляется ими без производства, размещения
и распространения рекламы. В этом случае застройщик представляет проектную
декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Предоставляя информацию о себе, застройщик может не сообщать
величину собственных денежных средств, а также не сообщать сведения
об учредителях (участниках) застройщика, если они обладают менее чем
пятью процентами голосов в органе управления этого юридического лица,
и может не представлять для ознакомления регистры бухгалтерского учета.
Застройщик вправе предусмотреть в договоре разные сроки
передачи участникам долевого строительства объектов строительства, входящих
в состав разных блок-секций многоквартирного дома, имеющих отдельный
подъезд с выходом на территорию общего пользования; кроме того исключено
ограничение срока передачи объекта долевого строительства.
Исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться
не только залогом имущества, как это было установлено ранее, но и поручительством.
Застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты
объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного
срока, если докажет, что они произошли вследствие нарушения требований
технических регламентов, градостроительных регламентов и иных обязательных
требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего
его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или
привлеченными им третьими лицами. Кроме того, застройщик не несет ответственности
за недостатки и дефекты, если докажет, что они произошли "вследствие
нормального износа" объекта долевого строительства или его частей, даже
если эти недостатки и дефекты обнаружены в пределах гарантийного срока.
Снижен размер неустойки (пени), которую застройщик обязан
уплачивать в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
участнику долевого строительства объекта строительства - с одной семидесятипятой
до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей
на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
С одной стопятидесятой до одной трехсотой ставки рефинансирования
снижен размер процента за пользование денежными средствами, который
застройщик должен уплачивать при возврате денежных средств участнику
долевого строительства в случае законного расторжения участником долевого
строительства договора с застройщиком. Участнику долевого строительства
- гражданину указанные пени и проценты уплачиваются в двойном размере.
Примечательные изменения внесены в порядок расторжения договора долевого
строительства по инициативе застройщика. В случае просрочки участником
долевого строительства уплаты цены договора (более чем на три месяца
либо более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если уплата должна
производиться частями) застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем
порядке, без обращения в суд, что требовалось ранее.
В то же время участники долевого строительства в ряде случаев
аналогичного права лишены. В случаях чрезмерного затягивания строительства,
существенного изменения проектной документации, изменения назначения
общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав строящегося
дома или иного объекта недвижимости, участники долевого строительства
могут расторгнуть договор только в судебном порядке, а не в одностороннем,
как это было установлено ранее.
При уклонении участника долевого строительства от принятия
объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника
долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе по истечении
двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта,
составить односторонний акт о передаче объекта. При этом риск случайной
гибели объекта признается перешедшим к участнику долевого строительства.
Указанные меры могут применяться в случае, если застройщик
обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства
либо заказное письмо с уведомлением о завершении строительства возвращено
оператором связи с сообщением об отказе участника долевого строительства
от его получения, а также в связи с отсутствием участника по указанному
им почтовому адресу.
Новые требования к застройщикам
Предоставляя информацию о себе и проекте строительства,
застройщики должны сообщать о планируемой стоимости строительства многоквартирного
дома или иного объекта недвижимости, о способе обеспечения исполнения
своих обязательств по договору, об иных заключенных ими договорах и
сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.
В информации о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет,
предшествующих опубликованию проектной декларации, он должен указывать
место нахождения этих объектов, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии
с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.
Уточнено, что финансовые документы (годовые отчеты, бухгалтерские балансы,
счета прибыли и убытков) застройщик должен представлять любому обратившемуся
лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
Уточнены нормы, регулирующие вопросы применения технических
регламентов, градостроительных регламентов и иных обязательных требований,
с целью обеспечить их безусловное выполнение застройщиками.
Подробно регламентированы порядок уведомления застройщиком
участников долевого строительства о передаче объекта строительства,
порядок уведомления участника долевого строительства о расторжении договора
с ним, и порядок возврата участнику денежных средств, в случае расторжения
договора с ним.
Сообщение о завершении строительства застройщик должен
направить не менее чем за месяц до наступления установленного договором
срока передачи объекта или в случае, если договором предусмотрен срок
начала передачи и принятия объекта, не менее чем за четырнадцать рабочих
дней до наступления срока начала передачи. Сообщение должно быть направлено
заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено
участнику лично под расписку.
В установленных случаях, при просрочке уплаты цены договора,
застройщик вправе расторгнуть договор с участником долевого строительства
не ранее чем через тридцать дней после направления участнику в письменной
форме предупреждения о необходимости погашения задолженности. При неисполнении
участником такого требования и при наличии у застройщика сведений о
получении участником предупреждения либо отказе участника от получения
заказного письма с предупреждением или отсутствия участника по указанному
им почтовому адресу, застройщик вправе направить участнику долевого
строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
(что означает расторжение договора).
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником
долевого строительства, в течение десяти дней со дня расторжения договора.
Если в этот срок участник долевого строительства не обратился к застройщику
за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего
за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти
денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика,
о чем сообщается участнику долевого строительства. Возврат денежных
средств участнику долевого строительства в случае расторжения договора
по его инициативе осуществляется аналогичным образом, за исключением
некоторых особенностей - срок возврата денежных средств при расторжении
договора участником в одностороннем порядке (в установленных законом
случаях) составляет двадцать дней, и кроме того, как уже упоминалось,
участнику уплачиваются проценты на сумму его средств за использование
этих средств застройщиком.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных
средств или их зачисления в депозит нотариуса застройщик уплачивает
участнику долевого строительства проценты на сумму этих средств в размере
одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый
день просрочки. Участнику долевого строительства - гражданину указанные
проценты уплачиваются в двойном размере.
Новые права и обязанности участников долевого строительства
Теперь участник долевого строительства может не только
расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке в случае
существенного нарушения требований к качеству объекта строительства,
но и наделяется правом в одностороннем порядке расторгать договор в
случае неустранения выявленных недостатков в установленный участником
долевого строительства разумный срок.
Участник долевого строительства вправе расторгнуть договор
в одностороннем порядке при нарушении застройщиком обязанности по своевременному
заключению договора с новым поручителем в случае досрочного прекращения
ранее действовавшего договора поручительства.
С одной стопятидесятой до одной трехсотой ставки рефинансирования
ЦБ РФ снижен размер пени, которую участник долевого строительства должен
уплачивать в случае нарушения установленного договором срока внесения
платежа. Для расторжения договора в одностороннем порядке, в предусмотренных
законом случаях, участник долевого строительства должен направить застройщику
уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, заказным
письмом с описью вложения.
(По материалам аналитического обзора,
подготовленного компанией КонсультантПлюс
)
